大規模修繕のご相談なら、マンション管理組合の立場に立ったフクダ設計企画にお任せ下さい！

鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで出来たマンションは、丈夫で長持ちすると思われがちですが、全く手入れをしなくても良いわけではありません。

マンションの躯体部分（柱、梁、壁、床の骨組部分）を構成しているコンクリートは、歳月の経過に伴う劣化現象（経年劣化）によるひび割れから雨水などが浸透してコ ンクリートが持っているアルカリ性が失われ（中性化）ることで、コンクリート中の鉄筋 が酸化され錆を発生して膨張し、さらにコンクリートの破壊を促進していくというサイク ルを繰り返しながら、建物全体への悪い現象を生じていくことになります。

また、鋼製の建具・手摺り・階段等の錆、屋上・バルコニー・ルーフバルコニーの防水の劣化による雨漏り、給水管内部の錆による赤水・漏水など、建物全体で劣化は進行していきます。
これらの経年劣化による性能・効用の低下、故障等の多発は「物体」として避けられない現象です。

したがって、マンションを長期にわたって維持し、その資産価値を保つためには長期修繕計画書に基づいたグレードアップを含めて、適切かつきめ細かな行き届いた維持管理が必要となります。

分譲マンションは共用部分と専有部分に分かれ、対象となる部分は共用部分です。
屋上・バルコニー・廊下・階段・サッシ廻り等の防水工事、外壁タイルの補修工事、外壁・鋼製ドア等の塗装工事、給水方式の変更・照明器具・消防設備等の設備工事等が含まれます。

その他、グレードアップ工事として、エントランスホールのオートロックの設置・バリアフリー化、モニター付インターホンの導入、情報通信設備のIT化、エレベーターの新設等が挙げられます。

管理会社は、管理組合から業務を受託して管理業務を担っているため、日頃より建 物・設備に関わる立場から、大規模修繕時期には、管理会社としての直接の工事及 び調査診断から工事監理を請け負う場合もあります。

国土交通省実施のマンション総合調査（平成20年度版）の結果では、大規模修繕時 期に管理会社が事前の調査診断を行ったという回答が40％を超えています。

具体的な修繕工事の進め方を説明せず、独善的に調査診断を進めていく管理会社も 見受けられます。
管理組合としては、理事会主導のもとに諮問機関として修繕委員会などを設けて応する事が勧められます。

修繕のための設計図や仕様書などの条件を与えないままに複数の施工業者から見 積書を徴収したのでは、中身の吟味・比較検討はしたくても出来ないのが実態です。
結局は、総金額が最も低い業者が選ばれるケースが多くなり、事実はやはり 「安かろう、悪かろう」になってしまう危険が大きくなります。

管理組合にとって適正な施工会社を選び出すには、修繕をする範囲、修繕に使う材 料の品質と使用数量、修繕の方法、工事費の見積範囲、見積の項目、見積の書式 などを明確に示す必要があります。

これらの基礎資料を作成するには、管理会社も含めた第三者機関である専門の会社や設計事務所などの技術者に委託する方法が間違いありません。
調査診断（劣化診断）によって、調査診断報告書、修繕仕様書、工事金額書、数量内訳書が作成され、これを基に管理組合とのディスカッションの中で、組合側の付加・修正を行い、大規模修繕工事が修繕積立金で賄えるのか、あるいは借入金が必要なかの判断材料にもなります。

また、施工業者選定の際、これらの共通仕様により同一条件で見積書を提出させることができるため、調査診断は必要不可欠となります。

管理会社、設計事務所、調査診断会社など、複数の会社から見積りを取り、比較検討することが望ましいです。

見積書の内容は、調査診断・調査診断報告書・修繕仕様書・工事金額書・数量内訳書・工事監理・コンサルティング業務までとなります。

特定建設業の許可などの条件をつけ、まず居住者に書面を配布し、候補として施工 業者を挙げてもらいます。

書類審査を得て、最終的に3〜5社程度に絞り、見積金額だけではなく、その他の要 素を多角的に検討し、総合的に最も適当と考えられる業者を選定する方法が望まし いです。

この場合、見積参加者が同一条件で見積りできるように、現場説明を行い、調査診 断会社で作成された工事概要と見積り要項、修繕仕様書、数量内訳書を交付します。

修繕仕様書どおりに工事が行われているかを確認し、発注者である管理組合に代わ り、施工会社に対する指示・承認などをする業務です。
これら以外にも調査診断・工事監理業務の中には、施工会社選定補助、理事会・ 総会・工事請負契約の立会い、工事説明会の補助、中間・竣工検査の立会いが含まれます。一般的な工事方式で、「設計監理方式」と言います。

監理者と施工者が分離しているため、工事の品質に対して厳正なチェックをすること ができます。
これに対して、監理者をつけず、施工会社に一括して調査診断から施工まで依頼する方式を「責任施工方式」と言います。この方式は第三者によるチェック機能がないため、品質の低下は勿論、場合によっては手抜き工事が発生する恐れがあります。

また、見積書提出段階において、工事範囲・仕様・工事金額等の妥当性を管理組合で判断するのは容易ではありません。「設計監理方式」によって大規模修繕工事を行うことをお勧めします。